מדוע צריך להמתין להפשרת קרקע חקלאית

מאת: אורן קובי

אורן קובי

הפשרת קרקע חקלאית אינו תהליך פשוט. מדובר על תהליך בירוקראטי סבוך הדורש לא מעט זמן המתנה. הפשרת הקרקע תלויה במדיניות הנדל”ן הכללית בישראל אשר מגדירה שטחים מסוימים לבניית מגורים או שטחי מסחר. כאשר רוכשים קרקע חקלאית בתור השקעה, חשוב להבין שמדובר באפיק השקעה פחות דינאמי. אולם, כאשר הקרקע מופשרת מדובר על השקעה משתלמת לכל הדעות.

מהי בעצם הפשרת קרקע?

משמעות ההגדרה “הפשרת קרקע” פירושה שינוי הייעוד הנוכחי של קרקע חקלאית לקרקע אשר מיועדת לבנייה, בין אם מדובר בשטחי מגורים או שטחי מסחר. תהליך השינוי מתבצע בפועל באמצעות הגשה של תוכניות ההפשרה לוועדה מקומית ומשם לאינספור וועדות אחרות עד לקבלתן או דחייתן.

כמה זמן אורך התהליך?

כאשר רוכשים קרקע חקלאית אשר עתידה לעבור את תהליך ההפשרה, יש לקחת בחשבון כי מדובר על תהליך ארוך וממושך. אין הגדרת זמן קבועה או צפי סיום מדויק. תהליך ההפשרה תלוי באינספור אישורים הניתנים על ידי גורמים שונים ובוועדות שונות. לפיכך, רצוי להצטייד בסבלנות יתרה ומתוך ידיעה כי ההשקעה עשויה להשתלם רק בעוד מספר שנים לא מועט. אולם כאשר הקרקע הופשרה וניתנו כל אישורי הבנייה הרלוונטיים, דובר על השקעה נכבדת ומתגמלת במיוחד.

מדוע יש צורך בהפשרת קרקע?

מדינת ישראל ישנם חוקים קפדניים בנוגע לשימוש בקרקעות ובשטחים השונים. אדם לא יכול לעשות ככל העולה על רצונו בשטחי המדינה, גם אם מדובר בשטח פרטי. קרקע אשר ייעודה הוגדר מראש כקרקע חקלאית ניתן לגדל עליה גידולים חקלאיים בלבד. כל שימוש אחר ייחשב כעבירה על החוק לכל דבר, ויגרור את העונשים והקנסות כפי שהם מופיעים על פי חוק. תוכניות המתאר הארציות קבעו מראש כיצד תיראה הבנייה הציבורית במקומות שונים בארץ. כאשר עולה הצורך לאכלוס שטחים חדשים, קרקעות חקלאיות נוספות מופשרות והליכי בנייה חדשים מתחילים. מיותר לציין, כי כאשר תהליך ההפשרה מאושר, בעלי הקרקע זוכים לעלייה עצומה של ערך הקרקע וברווח הכלכלי. זו הסיבה המרכזית לכך שכאשר רוכשים קרקע חקלאית יש לבחון את מיקומה הגיאוגרפי ואת צורכי השוק העתידיים בכל הקשור לבנייה.

 כותב המאמר הוא אורן קובי – מנכ”ל אדמה לוגיסטיק נדל”ן המשווקת קרקעות חקלאיות באיזור פרדס חנה כרכור 

על החשיבות שבליווי שמאי בזמן תהליך רכישת קרקע חקלאית

 כמו בכל עיסקה כלכלית, אין לצאת לדרך בלי ליווי מקצועי. כאשר אתם פונים או מעוניינים לרכוש אדמות חקלאיות במטרה שהפשרת אדמות אלה תצליח, ותוכלו לבנות עליה או למכור אותה בעתיד כאדמה לבנייה, יש לפנות לשמאי אשר יוכל לבדוק עבורכם את האדמה ולא להשאיר אתכם טרף לכרישי נדל”ן ושרלטנים, המעוניינים להרוויח כסף קל על גבכם. לוויי של שמאי קרקעות הוא בעל חשיבות עליונה כדי שלא תצטערו על ההשקעה שלכם בעתיד .

מאת: אורן קובי

אורן קובי

רכישת קרקע חקלאית המיועדת להפשרה היא עסקה טובה
למרות שיש לא מעט שרלטנים שינסו למכור לכם אדמות זולות ללא כל סיכוי להפשרה רכישת אדמות חקלאיות שמיועדות להפשרה עשוייה להיות עיסקה מאד מוצלחת והרווח עליה עשוי להגיע לאלפי אחוזים. הרעיון הוא להבין ולדעת איפה מומלץ לרכוש ומתי. לשם כך יש להתייעץ עם שמאי שילווה את תהליך הרכישה מבדיקת הקרקעות השונות ועד לרכישה עצמה .

בדיקות שרצוי לעשות בעזרת השמאי
שמאי יוכל לומר לכם אודות ייעוד הקרקע האפשרות להפשרתה ומחירה הריאלי בשוק כיום. כדי להיות בטוחים בהשקעה שלכם יוכל שמאי קרקעות לבדוק עבורכם את הדברים הבאים: מרחק הקרקע מהישוב, מציאות קווי מטח גבוה באיזור והשפעתם על אפשרויות הבנייה, בדיקה בטאבו שהמוכרים הם אכן בעלי הקרקע וכי אין שיעבודים על הקרקע או הערות אזהרה של רשות העתיקות וכדומה. במקרה של חוזה חכירה מן המנהל יבדוק השמאי מה ייעוד הקרקע והאם אינו מיועד לשימור הנוף, שמורת טבע וכדומה. שמאי יוכל לבדוק האם הקרקע אינה חלק מתוכנית מתאר והאם יש כבר תב”ע ( תכנית בניין עיר ) בהליכי תכנון או באישור ובאיזה שלב. גם בדיקת תוכנית מתאר ארצית מחוייבת וגם תוכניות מתאר מחוזיות שאותן יבצע השמאי עבורכם. כמו כן יברר השמאי עבורכם מה היא מדיניות ההפשרה של אדמות בישוב והאם לישוב יש תקציב פיתוח מספיק לשם כך. בסופו של דבר יעריך לכם השמאי את מחירה האמיתי של שווי האדמה בפועל הכולל את הפוטנציאל העתידי שלה .

כותב המאמר הוא אורן קובי – מנכ”ל אדמה לוגיסטיק נדל”ן המשווקת קרקעות חקלאיות באיזור פרדס חנה כרכור

מיסים והיטלים בהפשרת קרקע חקלאית

כאשר אתם מעוניינים ברכישת קרקע חקלאית בכוונה להמתין להפשרתה על מנת למקסם את הרווחים שלכם, עליכם להכיר בכמה עובדות חשובות אשר יעזרו לכם לקבלת החלטה מושכלת ונכונה, ובעיקר ריאלית. ברוב המקרים מדובר בתהליך ארוך של שנים, ועליכם לדעת מראש, כי השקעה זו תניב פרי רק בטווח הרחוק. אין זה אומר שההשקעה אינה כדאית עבורכם, חלילה, אלא שמוטב להכיר את הנתונים מאשר להיות מופתעים לאחר ההשקעה עצמה .

מאת: אורן קובי 

הפשרת קרקע חקלאית והפקעה לצרכי הציבוראורן קובי

במידה והאדמה אשר תרכשו תגיע למצב של הפשרה ויאושרו תוכניות הבנייה השונות לאיזור זה, ניתן יהיה להפקיע מכם עד כ – 40% מהאדמה אשר רכשתם לצרכי הציבור ללא אישור מיוחד או מתן פיצוי לבעלי הקרקע, קרי – אתם. הפקעה זו מתבצעת לצרכי הקמת גנים ציבוריים, בתי ספר, מבני ציבור שונים וכיוצא באלה. יש מקומות שההפקעה הינה גדולה יותר, ובמקרים אלה יפוצו בעלי הקרקע, אבל יש לזכור כי הפיצוי אינו מגיע לרווח שתכננתם בעת רכישת הקרקע .

כפי שנאמר כבר, הפקעת הקרקע מתבצעת לטובת הציבור הרחב, והדבר נעשה לאחר ההפשרה של הקרקע. את השטח אשר נותר מחלקים בין בעלי הקרקע השונים לפי יחס הקרקע שיש לכל אחד מהם .

היטלים ומיסים נוספים בהליך הפשרת הקרקע

בנוסף להפקעת הקרקע לצרכי הציבור, דבר שמקטין את ערך הקרקע אשר רכשתם בהרבה, ובעקבות שינוי ייעוד הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה, מוטלים על בעלי הקרקע היטלים שונים אשר יפגעו ברווח המתוכנן. היטל השבחה יכול להגיע עד לכ – 50% משיעור העלייה בערך הנכס אשר נובע משינוי ייעוד הקרקע. בנוסף לכך, תצטרכו לשלם כמובן גם מס שבח שמגיע כיום   לכ – 25% מרווח ההון שלכם על הקרקע .

כיום אין לדעת מה יהיה אורכו של הליך שינוי ייעוד קרקע והפשרתה לבנייה. הדבר תלוי בגורמים רבים שלא ניתן לומר זאת בבירור. רוב המומחים אומרים שיש לקחת בחשבון מינימום של חמש שנים כדי להגיע למיצוי הליך שינוי של ייעוד קרקע .

 כותב המאמר הוא אורן קובי – מנכ”ל אדמה לוגיסטיק נדל”ן המשווקת קרקעות חקלאיות באיזור פרדס חנה כרכור

מה הם השלבים ברכישת קרקע חקלאית ?

כאשר מחליטים לרכוש קרקע חקלאית, יש לעשות כמה בדיקות לפני הרכישה עצמה. שלב הבדיקות עשוי להיות השלב הקריטי, שכן בו תגלו רבות אודות הקרקע שאתם מתכוונים לרכוש וכן אודות ייעודה. דבר ראשון שיש לבדוק הוא את הטאבו של הקרקע ולהיווכח שאין כל הטעיות מצד המוכר או בעיות של הקרקע עצמה. יש לבדוק על שם מי רשומה הקרקע החקלאית או קרקע להפשרה והאם יש הערות אזהרה כל שהן בטאבו שיש להתייחס אליהן בטרם תבצעו כל פעולה אחרת. במידה ויש צריך למחוק הערות אלה כמובן מבעוד מועד לפני הרכישה של הקרקע .

מאת: אורן קובי

שלבים ובדיקות נוספות

אורן קובי
שלבים בבחירת קרקע

אם המוכר של הקרקע אינו רשום כבעל הקרקע, הרי שעליכם לבדוק, כי יש לו ייפוי כוח מטעם בעל הקרקע המקורי הרשום בלשכת המקרקעין. במידה ולא תראו ייפוי כוח שכזה, יש סיכוי שאתם עומדים בפני מעשה רמאות כזה או אחר. מומלץ להיעזר בעורך דין אשר ידע להזהירכם מן הסכנות הללו. שלב נוסף בבדיקות שלפני הרכישה היא בדיקת חובות שיש על הקרקע, או עיקולים שונים שיש להסירם טרם ביצוע העיסקה .

בנוסף יש לערוך בדיקה של תכניות קרקע להשקעה על ידי שמאי אשר יוכל להראות לכם האם התוכניות שלכם עשויות להתממש על הקרקע הנידונה ומתי בערך. חשוב לדעת כי השקעה בקרקע חקלאית איננה תהליך קצר שיניב רווחים מיידיים ואין להקשיב להבטחות שכאלה. במידה ותערכו את כל הבדיקות הליך רכישת הקרקע לא יהיה שונה מכל עסקת  נדל”ן אחרת הכוללת הערת אזהרה בטאבו מטעמכם, חתימה על חוזה עם בעל הקרקע והעברת הכסף עם העברת בעלותכם על הקרקע .

קרקע חקלאית – השקעה לטווח ארוך

למרות האזהרות שנמנו למעלה אין זה אומר שרכישת קרקע חקלאית איננה עסקה חכמה וכדאית. נהפוך הוא. למי שיש זמן ואורך נשימה יכולה השקעה כזו להניב רווחים גדולים ביותר. יש צורך בסבלנות וקבלת ייעוץ מאנשי מקצוע וחברות העוסקות ברכישות כאלה באופן מקצועי כדי שתוכלו להמר בביטחון על הכסף שלכם לשנים הבאות .

כותב המאמר הוא אורן קובי – מנכ”ל אדמה לוגיסטיק נדל”ן המשווקת קרקעות חקלאיות באיזור פרדס חנה כרכור

נגישות