דרכים לשינוי הייעוד של קרקע חקלאית

מאת: אורן קובי

 

שטחים וקרקעות בישראל נחשבים למצרך נדיר ויקר. כאשר אדם מן היישוב מעוניין להגשים את חלומו ולבנות בית צמוד קרקע על שטח כלשהו, על הקרקע להיות מוגדרת כקרקע אשר מיועדת למגורים. לא כל קרקע בישראל מיועדת למגורים. מרבית הקרקעות מיועדות לשטחי גידול חקלאי, להקמת שמורות טבע וגנים לאומיים או לפיתוח תשתיות ארציות כדון סלילת כבישים, הנחת קווי מים או קווי חשמל.

רכישת קרקע חקלאית לצורך מגורים

על פי חוק אין אפשרות לבנות על קרקע חקלאית בתים או בנייני מגורים. אדם העובר על חוק זה ייענש וייקנס בהתאם. בכדי לבנות על קרקע חקלאית, יש לשנות את ייעודה של הקרקע. שינוי הייעוד הינו תהליך בירוקראטי ארוך אשר מתחיל בהגשת תוכנית ההפשרה ותלוי באישורם של גורמים וגופים שונים כגון הוועדות המקומיות והמחוזיות לתכנון ובנייה והוועדה לשמירת שטחים פתוחים וקרקעות חקלאיות. לפני השקעה בקרקע חקלאית, בתקווה שייעודה ישתנה, מומלץ לבדוק מה הסטטוס של אותה קרקע – האם היא נמצאת כחלק מתכנון עתידי והאם היא מיועדת לשימוש כלשהו מלבד מגורים. בדיקות אלו ניתן לערוך אל מול וועדות התכנון והבנייה של הרשות המקומית אליה הקרקע שייכת. כמו כן, ניתן לבדוק את תוכנית המתאר הכללית של המדינה ולוודא שהקרקע שייכת לאזור המוגדר כאזור המיועד למגורים ולא כאזור המוגדר כשמורת טבע.

איזו קרקע היא בעלת הסיכוי הגבוה ביותר להפשרה

באופן כללי, ניתן לומר כי הקרקעות אשר מופשרות וייעודן משתנה, נמצאות במקומות בהן עלה הצורך לכך. הסיבה לכך נעוצה בצורך לשמור על רצף בתוכניות המתאר הארציות ולהוזיל עלויות בכל הקשור לפיתוח והנחת תשתיות שונות. כמו כן, ניתן לקבל אינדיקציה כללית לגבי פוטנציאל ההפשרה על פי הקריטריונים הבאים:

  1.    ליד אזורים מיושבים – קרקעות אשר ממוקמות בצמוד לאזורים מיושבים, כגון ערים או יישובים וכפרים, תהיינה קרקעות אשר יופשרו בעתיד לצורך מגורים. ככל שהקרקע מרוחקת מהערים סיכויה להפשרה פוחתים.

אוכלוסייה – קרקע אשר נמצאת באזור בו כמות האוכלוסייה הולכת וגדלה בקצב משמעותי, סיכוייה להפשרה יהיו גבוהים יותר.

תחום שיפוט – הפוטנציאל לשינויי ייעודה של הקרקע גלום גם באזורים בהם תחום השיפוט של הקרקע נמצא בשטחן של ערים מתפתחות.

 

  •  כותב המאמר הוא אורן קובי – מנכ"ל אדמה לוגיסטיק נדל"ן המשווקת קרקעות חקלאיות באיזור פרדס חנה כרכור – צפו בתמונה של אורן קובי עם סטן ואוורינקה זוכה הרולאן גרוס:
  • אורן קובי ביחד עם סטן ואוורינקה
    אורן קובי ביחד עם סטן ואוורינקה

ממה צריך להיזהר ברכישת קרקע חקלאית

השקעה בקרקע חקלאית היא השקעה מובטחת לאלו שיש להם סבלנות ומעוף. רכישת קרקע חקלאית דורשת התמדה רבה בכל הנוגע למציאת הקרקע הנכונה, זו שתניב את מלוא התשואה ולא תהפוך לקרקע מיותמת ונטולת אפשריות בנייה. לפני שרוכשים קרקע חקלאית ישנם כמה פרמטרים שכדאי לשים אליהם לב על מנת למנוע עוגמת נפש ולאבד סכום כסף לא מבוטל.

מאת: אורן קובי

אין לוח זמנים מוגדר

כאשר רוכשים קרקע להפשרה, לא ניתן לדעת בשום דרך מתי היא תופשר ותאושר לבנייה. קרקע חקלאית שאינה מופשרת ומאושרת לבנייה, לא בהכרח תוכל לשמש את בעליה. קרקע המוגדרת כקרקע חקלאית ניתנת לשימוש חקלאי בלבד ולא תמיד הייתה זו כוונתו של הרוכש. יתרה מזאת, ייתכן והקרקע לא תופשר לעולם וגם אם כן, הדבר עלול להתארך מעבר לשנות חייו של הרוכש. כך שההשקעה והכסף עתידים להתפוגג כלא היו.

למי שייכת הקרקע 

אורן קובי
ממה צריך להזהר ברכישת קרקע

אחת הבדיקות החשובות שיש לבצע היא בדיקת הבעלות על הקרקע. מרבית הקרקעות בישראל שייכות למנהל מקרקעי ישראל, לקרן הקיימת או לסוכנות היהודית. אין אפשרות לרכוש קרקע מגופים אלו, אלא לחכור אותה לתקופה זמן מוגדרת מראש. קרקע חקלאית יש לרכוש רק כאשר היא נמצאת בבעלות פרטית. גם כאשר מדובר בקרקע בבעלות פרטית, חשוב לעשות שיעורי בית, להוציא את נוסח הטאבו, לבדוק מיהם הבעלים הרשמיים, האם השטח לא נמצא בבעלות משותפת והאם לא קיימים עיקולים, חובות או אזהרות על הקרקע. בכל הנושאים הללו יש לטפל לפני שמעבירים את הבעלות על שמו של הרוכש החדש.

הפקעת הקרקע

חוקי מדינת ישראל מאפשרים לה להפקיע עד 40 אחוז משטח הקרקע וללא כל תמורה. המדינה רשאית להפקיע קרקע לצורך פיתוח תשתיות או לצורך איחוד הקרקע עם קרקעות שכנות וחלוקתן מחדש לצורך בנייה למגורים, עניין הקרוי "צורך ציבורי". גם אם ניתן פיצויי עבו ההפקעה הוא יהיה שווה הרבה פחות מאשר התשואה הכספית המתאפשרת בעתיד. לפיכך, כאשר רוכשים קרקע חקלאית יש לבדוק מראש האם לרשות המקומית ישנן תוכניות ציבוריות עבור השטח או האם היא מיועדת לפיתוח תשתיות כחלק מתוכניות מתאר ארציות.

 כותב המאמר הוא אורן קובי – מנכ"ל אדמה לוגיסטיק נדל"ן המשווקת קרקעות חקלאיות באיזור פרדס חנה כרכור 

מדוע צריך להמתין להפשרת קרקע חקלאית

מאת: אורן קובי

אורן קובי

הפשרת קרקע חקלאית אינו תהליך פשוט. מדובר על תהליך בירוקראטי סבוך הדורש לא מעט זמן המתנה. הפשרת הקרקע תלויה במדיניות הנדל"ן הכללית בישראל אשר מגדירה שטחים מסוימים לבניית מגורים או שטחי מסחר. כאשר רוכשים קרקע חקלאית בתור השקעה, חשוב להבין שמדובר באפיק השקעה פחות דינאמי. אולם, כאשר הקרקע מופשרת מדובר על השקעה משתלמת לכל הדעות.

מהי בעצם הפשרת קרקע?

משמעות ההגדרה "הפשרת קרקע" פירושה שינוי הייעוד הנוכחי של קרקע חקלאית לקרקע אשר מיועדת לבנייה, בין אם מדובר בשטחי מגורים או שטחי מסחר. תהליך השינוי מתבצע בפועל באמצעות הגשה של תוכניות ההפשרה לוועדה מקומית ומשם לאינספור וועדות אחרות עד לקבלתן או דחייתן.

כמה זמן אורך התהליך?

כאשר רוכשים קרקע חקלאית אשר עתידה לעבור את תהליך ההפשרה, יש לקחת בחשבון כי מדובר על תהליך ארוך וממושך. אין הגדרת זמן קבועה או צפי סיום מדויק. תהליך ההפשרה תלוי באינספור אישורים הניתנים על ידי גורמים שונים ובוועדות שונות. לפיכך, רצוי להצטייד בסבלנות יתרה ומתוך ידיעה כי ההשקעה עשויה להשתלם רק בעוד מספר שנים לא מועט. אולם כאשר הקרקע הופשרה וניתנו כל אישורי הבנייה הרלוונטיים, דובר על השקעה נכבדת ומתגמלת במיוחד.

מדוע יש צורך בהפשרת קרקע?

מדינת ישראל ישנם חוקים קפדניים בנוגע לשימוש בקרקעות ובשטחים השונים. אדם לא יכול לעשות ככל העולה על רצונו בשטחי המדינה, גם אם מדובר בשטח פרטי. קרקע אשר ייעודה הוגדר מראש כקרקע חקלאית ניתן לגדל עליה גידולים חקלאיים בלבד. כל שימוש אחר ייחשב כעבירה על החוק לכל דבר, ויגרור את העונשים והקנסות כפי שהם מופיעים על פי חוק. תוכניות המתאר הארציות קבעו מראש כיצד תיראה הבנייה הציבורית במקומות שונים בארץ. כאשר עולה הצורך לאכלוס שטחים חדשים, קרקעות חקלאיות נוספות מופשרות והליכי בנייה חדשים מתחילים. מיותר לציין, כי כאשר תהליך ההפשרה מאושר, בעלי הקרקע זוכים לעלייה עצומה של ערך הקרקע וברווח הכלכלי. זו הסיבה המרכזית לכך שכאשר רוכשים קרקע חקלאית יש לבחון את מיקומה הגיאוגרפי ואת צורכי השוק העתידיים בכל הקשור לבנייה.

 כותב המאמר הוא אורן קובי – מנכ"ל אדמה לוגיסטיק נדל"ן המשווקת קרקעות חקלאיות באיזור פרדס חנה כרכור 

על החשיבות שבליווי שמאי בזמן תהליך רכישת קרקע חקלאית

 כמו בכל עיסקה כלכלית, אין לצאת לדרך בלי ליווי מקצועי. כאשר אתם פונים או מעוניינים לרכוש אדמות חקלאיות במטרה שהפשרת אדמות אלה תצליח, ותוכלו לבנות עליה או למכור אותה בעתיד כאדמה לבנייה, יש לפנות לשמאי אשר יוכל לבדוק עבורכם את האדמה ולא להשאיר אתכם טרף לכרישי נדל"ן ושרלטנים, המעוניינים להרוויח כסף קל על גבכם. לוויי של שמאי קרקעות הוא בעל חשיבות עליונה כדי שלא תצטערו על ההשקעה שלכם בעתיד .

מאת: אורן קובי

אורן קובי

רכישת קרקע חקלאית המיועדת להפשרה היא עסקה טובה
למרות שיש לא מעט שרלטנים שינסו למכור לכם אדמות זולות ללא כל סיכוי להפשרה רכישת אדמות חקלאיות שמיועדות להפשרה עשוייה להיות עיסקה מאד מוצלחת והרווח עליה עשוי להגיע לאלפי אחוזים. הרעיון הוא להבין ולדעת איפה מומלץ לרכוש ומתי. לשם כך יש להתייעץ עם שמאי שילווה את תהליך הרכישה מבדיקת הקרקעות השונות ועד לרכישה עצמה .

בדיקות שרצוי לעשות בעזרת השמאי
שמאי יוכל לומר לכם אודות ייעוד הקרקע האפשרות להפשרתה ומחירה הריאלי בשוק כיום. כדי להיות בטוחים בהשקעה שלכם יוכל שמאי קרקעות לבדוק עבורכם את הדברים הבאים: מרחק הקרקע מהישוב, מציאות קווי מטח גבוה באיזור והשפעתם על אפשרויות הבנייה, בדיקה בטאבו שהמוכרים הם אכן בעלי הקרקע וכי אין שיעבודים על הקרקע או הערות אזהרה של רשות העתיקות וכדומה. במקרה של חוזה חכירה מן המנהל יבדוק השמאי מה ייעוד הקרקע והאם אינו מיועד לשימור הנוף, שמורת טבע וכדומה. שמאי יוכל לבדוק האם הקרקע אינה חלק מתוכנית מתאר והאם יש כבר תב"ע ( תכנית בניין עיר ) בהליכי תכנון או באישור ובאיזה שלב. גם בדיקת תוכנית מתאר ארצית מחוייבת וגם תוכניות מתאר מחוזיות שאותן יבצע השמאי עבורכם. כמו כן יברר השמאי עבורכם מה היא מדיניות ההפשרה של אדמות בישוב והאם לישוב יש תקציב פיתוח מספיק לשם כך. בסופו של דבר יעריך לכם השמאי את מחירה האמיתי של שווי האדמה בפועל הכולל את הפוטנציאל העתידי שלה .

כותב המאמר הוא אורן קובי – מנכ"ל אדמה לוגיסטיק נדל"ן המשווקת קרקעות חקלאיות באיזור פרדס חנה כרכור

מיסים והיטלים בהפשרת קרקע חקלאית

כאשר אתם מעוניינים ברכישת קרקע חקלאית בכוונה להמתין להפשרתה על מנת למקסם את הרווחים שלכם, עליכם להכיר בכמה עובדות חשובות אשר יעזרו לכם לקבלת החלטה מושכלת ונכונה, ובעיקר ריאלית. ברוב המקרים מדובר בתהליך ארוך של שנים, ועליכם לדעת מראש, כי השקעה זו תניב פרי רק בטווח הרחוק. אין זה אומר שההשקעה אינה כדאית עבורכם, חלילה, אלא שמוטב להכיר את הנתונים מאשר להיות מופתעים לאחר ההשקעה עצמה .

מאת: אורן קובי 

הפשרת קרקע חקלאית והפקעה לצרכי הציבוראורן קובי

במידה והאדמה אשר תרכשו תגיע למצב של הפשרה ויאושרו תוכניות הבנייה השונות לאיזור זה, ניתן יהיה להפקיע מכם עד כ – 40% מהאדמה אשר רכשתם לצרכי הציבור ללא אישור מיוחד או מתן פיצוי לבעלי הקרקע, קרי – אתם. הפקעה זו מתבצעת לצרכי הקמת גנים ציבוריים, בתי ספר, מבני ציבור שונים וכיוצא באלה. יש מקומות שההפקעה הינה גדולה יותר, ובמקרים אלה יפוצו בעלי הקרקע, אבל יש לזכור כי הפיצוי אינו מגיע לרווח שתכננתם בעת רכישת הקרקע .

כפי שנאמר כבר, הפקעת הקרקע מתבצעת לטובת הציבור הרחב, והדבר נעשה לאחר ההפשרה של הקרקע. את השטח אשר נותר מחלקים בין בעלי הקרקע השונים לפי יחס הקרקע שיש לכל אחד מהם .

היטלים ומיסים נוספים בהליך הפשרת הקרקע

בנוסף להפקעת הקרקע לצרכי הציבור, דבר שמקטין את ערך הקרקע אשר רכשתם בהרבה, ובעקבות שינוי ייעוד הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה, מוטלים על בעלי הקרקע היטלים שונים אשר יפגעו ברווח המתוכנן. היטל השבחה יכול להגיע עד לכ – 50% משיעור העלייה בערך הנכס אשר נובע משינוי ייעוד הקרקע. בנוסף לכך, תצטרכו לשלם כמובן גם מס שבח שמגיע כיום   לכ – 25% מרווח ההון שלכם על הקרקע .

כיום אין לדעת מה יהיה אורכו של הליך שינוי ייעוד קרקע והפשרתה לבנייה. הדבר תלוי בגורמים רבים שלא ניתן לומר זאת בבירור. רוב המומחים אומרים שיש לקחת בחשבון מינימום של חמש שנים כדי להגיע למיצוי הליך שינוי של ייעוד קרקע .

 כותב המאמר הוא אורן קובי – מנכ"ל אדמה לוגיסטיק נדל"ן המשווקת קרקעות חקלאיות באיזור פרדס חנה כרכור

נגישות