מיסים והיטלים בהפשרת קרקע חקלאית

כאשר אתם מעוניינים ברכישת קרקע חקלאית בכוונה להמתין להפשרתה על מנת למקסם את הרווחים שלכם, עליכם להכיר בכמה עובדות חשובות אשר יעזרו לכם לקבלת החלטה מושכלת ונכונה, ובעיקר ריאלית. ברוב המקרים מדובר בתהליך ארוך של שנים, ועליכם לדעת מראש, כי השקעה זו תניב פרי רק בטווח הרחוק. אין זה אומר שההשקעה אינה כדאית עבורכם, חלילה, אלא שמוטב להכיר את הנתונים מאשר להיות מופתעים לאחר ההשקעה עצמה .

מאת: אורן קובי 

הפשרת קרקע חקלאית והפקעה לצרכי הציבוראורן קובי

במידה והאדמה אשר תרכשו תגיע למצב של הפשרה ויאושרו תוכניות הבנייה השונות לאיזור זה, ניתן יהיה להפקיע מכם עד כ – 40% מהאדמה אשר רכשתם לצרכי הציבור ללא אישור מיוחד או מתן פיצוי לבעלי הקרקע, קרי – אתם. הפקעה זו מתבצעת לצרכי הקמת גנים ציבוריים, בתי ספר, מבני ציבור שונים וכיוצא באלה. יש מקומות שההפקעה הינה גדולה יותר, ובמקרים אלה יפוצו בעלי הקרקע, אבל יש לזכור כי הפיצוי אינו מגיע לרווח שתכננתם בעת רכישת הקרקע .

כפי שנאמר כבר, הפקעת הקרקע מתבצעת לטובת הציבור הרחב, והדבר נעשה לאחר ההפשרה של הקרקע. את השטח אשר נותר מחלקים בין בעלי הקרקע השונים לפי יחס הקרקע שיש לכל אחד מהם .

היטלים ומיסים נוספים בהליך הפשרת הקרקע

בנוסף להפקעת הקרקע לצרכי הציבור, דבר שמקטין את ערך הקרקע אשר רכשתם בהרבה, ובעקבות שינוי ייעוד הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה, מוטלים על בעלי הקרקע היטלים שונים אשר יפגעו ברווח המתוכנן. היטל השבחה יכול להגיע עד לכ – 50% משיעור העלייה בערך הנכס אשר נובע משינוי ייעוד הקרקע. בנוסף לכך, תצטרכו לשלם כמובן גם מס שבח שמגיע כיום   לכ – 25% מרווח ההון שלכם על הקרקע .

כיום אין לדעת מה יהיה אורכו של הליך שינוי ייעוד קרקע והפשרתה לבנייה. הדבר תלוי בגורמים רבים שלא ניתן לומר זאת בבירור. רוב המומחים אומרים שיש לקחת בחשבון מינימום של חמש שנים כדי להגיע למיצוי הליך שינוי של ייעוד קרקע .

 כותב המאמר הוא אורן קובי – מנכ”ל אדמה לוגיסטיק נדל”ן המשווקת קרקעות חקלאיות באיזור פרדס חנה כרכור

מה הם השלבים ברכישת קרקע חקלאית ?

כאשר מחליטים לרכוש קרקע חקלאית, יש לעשות כמה בדיקות לפני הרכישה עצמה. שלב הבדיקות עשוי להיות השלב הקריטי, שכן בו תגלו רבות אודות הקרקע שאתם מתכוונים לרכוש וכן אודות ייעודה. דבר ראשון שיש לבדוק הוא את הטאבו של הקרקע ולהיווכח שאין כל הטעיות מצד המוכר או בעיות של הקרקע עצמה. יש לבדוק על שם מי רשומה הקרקע החקלאית או קרקע להפשרה והאם יש הערות אזהרה כל שהן בטאבו שיש להתייחס אליהן בטרם תבצעו כל פעולה אחרת. במידה ויש צריך למחוק הערות אלה כמובן מבעוד מועד לפני הרכישה של הקרקע .

מאת: אורן קובי

שלבים ובדיקות נוספות

אורן קובי
שלבים בבחירת קרקע

אם המוכר של הקרקע אינו רשום כבעל הקרקע, הרי שעליכם לבדוק, כי יש לו ייפוי כוח מטעם בעל הקרקע המקורי הרשום בלשכת המקרקעין. במידה ולא תראו ייפוי כוח שכזה, יש סיכוי שאתם עומדים בפני מעשה רמאות כזה או אחר. מומלץ להיעזר בעורך דין אשר ידע להזהירכם מן הסכנות הללו. שלב נוסף בבדיקות שלפני הרכישה היא בדיקת חובות שיש על הקרקע, או עיקולים שונים שיש להסירם טרם ביצוע העיסקה .

בנוסף יש לערוך בדיקה של תכניות קרקע להשקעה על ידי שמאי אשר יוכל להראות לכם האם התוכניות שלכם עשויות להתממש על הקרקע הנידונה ומתי בערך. חשוב לדעת כי השקעה בקרקע חקלאית איננה תהליך קצר שיניב רווחים מיידיים ואין להקשיב להבטחות שכאלה. במידה ותערכו את כל הבדיקות הליך רכישת הקרקע לא יהיה שונה מכל עסקת  נדל”ן אחרת הכוללת הערת אזהרה בטאבו מטעמכם, חתימה על חוזה עם בעל הקרקע והעברת הכסף עם העברת בעלותכם על הקרקע .

קרקע חקלאית – השקעה לטווח ארוך

למרות האזהרות שנמנו למעלה אין זה אומר שרכישת קרקע חקלאית איננה עסקה חכמה וכדאית. נהפוך הוא. למי שיש זמן ואורך נשימה יכולה השקעה כזו להניב רווחים גדולים ביותר. יש צורך בסבלנות וקבלת ייעוץ מאנשי מקצוע וחברות העוסקות ברכישות כאלה באופן מקצועי כדי שתוכלו להמר בביטחון על הכסף שלכם לשנים הבאות .

כותב המאמר הוא אורן קובי – מנכ”ל אדמה לוגיסטיק נדל”ן המשווקת קרקעות חקלאיות באיזור פרדס חנה כרכור

נגישות