אורן קובי: “השקעה בארה”ב חייבת להיעשות בזהירות ובחוכמה יתרה”

השקעה בנדל”ן היא אף פעם לא השקעה שנעשית כלאחר יד. תמיד יש לחשוב, לתכנן, לחשב מה הסיכויים לאפסייד, מה הסיכונים, מה היכולות התזרימיות שלי, מה האלטרנטיבות ועוד משתנים רבים. אולם כאשר אנו חושבים על השקעה בארה”ב לטווח של מספר שנים, ההחלטה וההתלבטות בנושא נעשות קשות יותר ויותר.

מדוע מדובר בהתלבטות קשה? בגלובס התפרסמה לאחרונה כתבה לפיה היקף ההלוואות לרכישת בתים בארה”ב עבר כעת את השיא של 2008. לפי יזם הנדל”ן אורן קובי, לכאורה יש כאן נורת אזהרה מהבהבת: כזכור לכולם, בשנת 2008 התרחש משבר הסאב-פריים, משבר המשכנתאות הגדול בארה”ב שהוביל למשבר הכלכלי העולמי החמור ביותר שהיה בעשורים האחרונים, עם סכומים דמיוניים שנמחקו למשקיעים, בנקים שקרסו, ומדינות אירופיות שכלכלתן לא התאוששה עד היום.

עם זאת, מקריאה בכתבה עולה כי ישנם בכל זאת הבדלים בין 2008 הנוראית לבין המצב כיום: אחת הסיבות למשבר הסאב-פריים, הייתה שנתנו הלוואות לרכישת בתים לכל דורש, גם למי שנחשב “סאב-פריים”, כלומר לווה לא אידיאלי, שסביר שלא יוכל לעמוד בתנאי ההלוואה מבחינת יכולת ההשתכרות שלו. לפי יזם הנדל”ן אורן קובי כיום לעומת זאת, הרכב הלווים שונה לגמרי: הסיכון לאי פירעון אשראי  של לווי המשכנתאות כיום הוא נמוך הרבה יותר, שהרי רגולציה קפדנית מופעלת על גופי ההשקעות מאז. בנוסף לכך, מה שתרם למשבר הגדול ב-2008 הוא שהבנקים לקחו את כל ההלוואות האלה, שהיו נחותות ולא איכותיות, ערבבו אותן עם הלוואות טובות יותר, איגדו הכל למוצרי השקעה, ולחצו על חברות דירוג האשראי לתת דירוגי אשראי כוזבים. כיום לעומת זאת, המצב קשה הרבה יותר ורגולציה מונעת מהבנקים “להשתין מהמקפצה” כפי שעשו בזמנו.

לפי אורן קובי, סיבה נוספת שמצביעה על אופטימיות ביחס לעליית מחירי נדל”ן, היא הורדת הריבית בחודש שעבר בארה”ב: הבנק המרכזי הוריד את הריבית ב-0.25%, הורדה ראשונה מאז 2008, שאמורה לתת בוסט נוסף של לקיחת הלוואות, שהרי כסף זול משמע לקיחת הלוואות, משמע עלייה במחירים, לרבות נדל”ן. לפי הנתונים בכתבה, ברבעון השני נרשמה ירידה חדה בריבית ל-30 שנה, מה שהעלה את התמריץ של הלווים לקחת משכנתא או להחליף משכנתא בתנאים שיש להם. הריבית הממוצעת על משכנתא ל-30 שנה בריבית קבועה ירדה במאי מתחת ל-4% לראשונה מתחילת 2018.

מצד שלישי לעומת זאת, סימני מיתון הולכים ומתרבים להם. ברבורים שחורים נצפים בכל מקום. ניתן לראות זאת למשל בירידה בשוק הקמעונאי בארה”ב: חנויות וקמעונאיים מאבדים לקוחות לאמזון, זאת עובדה ידועה. אולם מתברר כי גם מחירי השכירות הגבוהים מקשים על הקמעונאיים, כאשר מנגד בעלי נכסים מסרבים להפנים את הירידות במגזר. מדובר בבעלי שטחי מסחר ולא מגורים, אבל בכל זאת, תמיד צריך לחשוב על המשמעות של כך למשקיע, גם אם מדובר במשקיע שמעוניין להשקיע בשטחי מגורים.

אז להשקיע בנדל”ן בארה”ב או לא? לפי אורן קובי, גם אם יהיה מיתון, זה לא אומר שאי אפשר להשקיע. לפעמים מיתון הוא הזדמנות. עם זאת, חשוב לבחור באיזור עם פוטנציאל צמיחה, ולעשות זאת עם מומחים שיודעים מצד אחד לאתר נכסים טובים ומצד שני להקנות אמון ובטחון למשקיעים שלהם.