השקעות נדל”ן ברחבי העולם נחשבות כבר שנים רבות כאפיקי השקעה מקובלים ומשתלמים. בישראל נרשמה עלייה דרסטית בכמות המשקיעים בענף הנדל”ן בתחילת שנות האלפיים, כאשר בשנים האחרונות הולכת ונעלמת האטרקטיביות שכה אפיינה את השוק המקומי. שוחחנו עם אורן קובי, יזם נדל”ן בעל וותק רב בהשקעות בנכסים ובקרקעות, בארץ ובחו”ל, בכדי להבין מה גרם לנפילת שוק הנדל”ן הישראלי ומהם הגורמים שממשיכים לאיים על מעט המשקיעים שמסרבים לנטוש את הספינה.
מחסור בקרקעות זמינות, צפיפות אוכלוסין גבוהה, ירידה באטרקטיביות אפיקי השקעה חלופיים וצעדים ממשלתיים נגד משקיעים. אורן קובי מדבר על הגורמים העיקריים לנטישה ההמונית של המשקיעים הישראלים.
אורן, מתי לדעתך התחיל להתדרדר שוק השקעות הנדל”ן הישראלי?
“אני חושב שהתקופה המדוברת התחילה אחרי המשבר הכלכלי שפקד את העולם בשנת 2008. קשה לי לומר בדיוק למה, אבל שוק הנדל”ן הישראלי התאושש מהר מהמשבר הכלכלי, מהר מדי. ההתאוששות המהירה הביאה לנהירה המונית של משקיעים לשוק המקומי, הביקוש עקף את ההיצע בשל צפיפות אוכלוסין ומחסור בקרקעות זמינות והמחירים הגיעו מהר מאוד לשיא של כל הזמנים.”
מה שמוביל אותנו לשאלה הבאה: עד כמה משפיעה צפיפות האוכלוסין על אטרקטיביות ההשקעה?
“לצפיפות האוכלוסין השפעה ישירה על מאזן ההיצע וביקוש של נכסים למגורים, וכמובן גם על מחירי הנכסים”, מסביר אורן קובי. “ישראל נחשבת למדינה צפופה, אך כאשר מסתכלים על פיזור האוכלוסיה מבינים ששם הבעיה – רובה המוחלט של האוכלוסיה מתרכזת במרכז, שם המחירים נתפסים כלא הגיוניים. כמובן שאיפה שנמצאת רוב האוכלוסיה, נוכל גם למצוא מרכזי עבודה, מתחמי תרבות ופנאי ונגישות מתקדמת. עם תנאים שכאלה, אין פלא שכולם ירצו להתגורר במרכז.”
מה אתה מציע כפתרון בנושא צפיפות האוכלוסין?
“ראשית, פיתוח הצפון והנגב הוא הכרחי ועשוי להשפיע לחיוב לא רק על צפיפות האוכלוסין. המשקיעים הישראלים נתפסים בעיני האוצר והממשלה כאשמים עיקריים לעלייה במחירי הדירות. אני ועוד רבים כמוני מתחום הנדל”ן, לא מסכימים עם האמירה הזאת”, מספר קובי. “צריך להבין כי כל פגיעה בקהל המשקיעים תוביל להפחתה בהגדלת היצע הנכסים, מה שיגרום לעליית מחירים.
לא רק שאיני ממליץ לנסות ולפגוע במוטיבצייית המשקיעים, אלא רצוי ונחוץ לעודד אותם, ליצור נכסים זמינים נוספים ולהאבק במאבק ההיצע וביקוש. כחלק מעידוד המשקיעים, רצוי גם לטפל בביורוקרטיה המייגעת, אשר ‘תוקעת’ פרויקטים רבים ומשפיעה לרעה על היצע הדירות.”
מה באשר לכמות הקרקעות הזמינות?
“מדובר בתהליך טבעי של גידול באוכלוסייה. אין יותר מדי מה לעשות בנושא מלבד לקצר את הביורוקרטיה להפשרת קרקעות ולקיצור התהליך מרגע הגשת התכניות למנהל מקרקעי ישראל ועד תחילת עבודות הבנייה. אנו חיים במדינה קטנה וצפופה, אך עדיין יש לאן לצמוח ויש מספיק קרקעות ללא ייעוד, שרק מחכות שייבנו עליהן.”
למה לדעתך נתפסים המשקיעים כגורמים משמעותיים לעליית מחירי הדירות?
“ההנחה בקרב גורמים רבים בממשלה, ביניהם שר האוצר, היא כי משקיעים תופסים נתח משמעותי מכלל הדירות בישראל ומשתמשים בהן לרווחים אישיים, בעוד כלל האוכלוסייה סובלת מעליית מחירים. צריך לומר זאת חד משמעית: ללא משקיעים גם ההיצע יקטן משמעותית, אם כך מה עשינו בזה?” סבור אורן קובי.
“ההגבלות השונות על דירה שלישית ומעלה פוגעות בצורה חריפה באטרקטיביות ההשקעה עבור אותם בעלי נכסים, שיבנו ויזמו פחות מבנים. אני אישית לא מאמין שישנם משקיעים רבים עם מספר רב של נכסים בידיהם, וגם אם כן, עדיין עדיף לאוצר לעודד אותם משקיעים לבנות יותר מאשר לפגוע בהם ובהיצע לכלל האוכלוסיה”.
איך אתה רואה את שוק הנדל”ן הישראלי בעוד מספר שנים?
“אי אפשר להמשיך בקצב הנוכחי, אם עד לפני כעשור נרשמה התעניינות רבה בקרב משקיעים ישראלים, היום רבים מהם כבר נמצאים מעבר לים: בברלין, בוקרשט, ברצלונה ואפילו ארה”ב.
“המסר ממשרד האוצר וממשלת ישראל הוא מאוד ברור: משקיעי נדל”ן, אין לכם מה לחפש כאן”, מספר אורן קובי בנחרצות. “ישנם מספיק יעדים אטרקטיביים להשקעה מעבר לים, במדינות בהן ממשלות מעודדות משקיעים ומקלות על התהליך המורכב”.
השתתפו והשפיעו! מלאו את הסקר הבא:
