עומדים להשקיע בברלין? מדובר בהחלטה נבונה מאד. עם זאת, לפני שאתם משקיעים סכום ניכר בנדל”ן בעיר המתפתחת, כדי לקרוא כמה טיפים חשובים ששיתף איתנו אורן קובי, איש נדל”ן בעל וותק וניסיון בנדל”ן אירופאי.
בדקו היטב מי השותפים שלכם להשקעה
לפני שאתם מתקשרים עם חברה למכירת נכסים בברלין, זכרו כי מדובר בשוק תוסס, במיוחד עבור הישראלים, ויש מגוון של חברות השקעה בברלין.
בדקו היטב היכן לחברה שרוכשת את הנכס בעבורכם יש סניפים, והאם היא דואגת בעצמה לניהול הנכס או משתמשת בחברה חיצונית מקומית. בדקו האם בעלי החברה זמינים לשאלות ולמתן מידע שוטף, גם אחרי שרכשתם את הנכס.
אל תסמכו רק על התכנית העסקית שקבלתם
קיבלתם תוכנית עסקית מהחברה, אך יכול להיות שיש נתונים שהחברה השמיטה במתכוון. אורן קובי מזכיר מספר שאלות שכדאי לשאול את החברה ולבדוק בעצמכם. האם דמי השכירות יכולים לעלות בעתיד הקרוב? האם מחירי הנכסים באזור דומים למחיר המבוקש על הנכס? תוכלו לחפש מידע רב באינטרנט על נכסים דומים, בשפה האנגלית או בגרמנית ולוודא כי העסקה אליה אתם עומדים להיכנס אכן אטרקטיבית.
היעזרו בעו”ד מומחה לדין הגרמני בתחום הנדל”ן לפני חתימה על חוזה הרכישה
דמיינו שהייתם רוכשים דירה בארץ ומגלים שלא נרשמה בטאבו על שמכם. אורן קובי מזכיר לנו שהדבר עלול לקרות ברכישת נדל”ן במיקום מרוחק, אם אינכם מבינים את החוזה לעומק. כמו כן, חשוב לבדוק האם החברה שמוכרת לכם את הנכס היא אכן בעלת הנכס או חברת תיווך. נסו תמיד לחתום ישירות מול חברה ישראלית על מנת להימנע מביורוקרטיה סבוכה בתהליך הרכישה של הנכס.
חשבו בעצמכם את התשואה על הנכס באמצעות החוזה מול הדייר
הבטיחו לכם 8% או 10%? בדקו זאת. בררו את כל העלויות כולל שיפוצים שוטפים, מיסוי ודמי ניהול, ובדקו האם האחוזים שהובטחו הם אכן התשואה המתקבלת על הנכס. הנוסחה פשוטה. חשבו את כל ההכנסות פחות ההוצאות (כולל דמי הניהול) לשנה – זה הרווח השנתי. בדקו כמה אחוזים הוא מהווה ממחיר הנכס, וכך תגיעו לתשואה.
תכנית יציאה – תכננו מראש את מימוש הנכס
אורן קובי מדגיש כי הרווח האמיתי מגיע במימוש הנכס. אם בשלב זה או אחר אתם רוצים למכור את הנכס, בדקו האם החברה שמנהלת את הנכס או היזמית תוכל למכור את הנכס עבורכם בעתיד במחיר משתלם. מומלץ לעבוד עם חברה שיכולה לשווק את הנכס שלכם בעתיד גם לקהל הגרמני המקומי ולא רק למשקיע הישראלי.
